Сайт Алексея Кулакова          

                 

Компания Алексея Кулакова
   

 

 

 

 

Мои статьи:

 

 

О создании Службы технического заказчика в структуре Инвестора

(опубликована в электронном журнале  "Обозреватель Строительства" №10)

 

  Подписывайтесь на группы и сообщества компании

 

 

 

 

 

 Друзья, предлагаю Вашему вниманию откорректированное моё предложение по созданию Службы технического заказчика в структуре инвестиционной компании. Это моё предложение легло в основу обоснования возможности и целесообразности создания в конце 2008 года отдельной Службы технического заказчика и работы её до настоящего времени. Оказывая в течение года руководству инвестиционной компании консультационные услуги  по организации взаимодействия Инвестора, технического заказчика и ген. подрядчика, могу с уверенностью написать, что моё предложение по созданию Службы ТЗ было обоснованным.

Особое внимание прошу обратить на то, что структура и функции данного отдела «Служба заказчика» определялись существовавшими на 2008 год законами и нормами. В нынешних обстоятельствах, с действующими приказами №№ 274, 480, 624 и новым готовящемся безномерным приказом, СРО и изменённой экспертной деятельностью Главков (ГлаАПУ) в области введения в деятельность негосударственной экспертизы, структура отдела «Служба заказчика» не претерпит существенных изменений. Но изменится её функции, вид деятельности и задачи, в плане выполнения указаний «Инвестора».

 

Все названия будут заменены формами: Инвестор, Девелопер -Общество, Заказчик и т.д.  

Предложение Кулакова А.С. по созданию

в структуре Инвестора 

Службы технического заказчика

 

Для реализации и сокращения издержек  Девелопера  инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом  (адрес в г. Москве) было бы целесообразно в структуре Общества создать Службу технического заказчика, в рамках которой будет осуществляться  технический надзор в период строительства.

Под инвестиционным проектом я подразумеваю план осуществления капитальных вложений в строительство жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом  (адрес в г. Москве). Этот план включает обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков его реализации, включает необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке. А также описание практических действий по осуществлению инвестиций. Инвестиционный проект состоит из следующих стадий: предпроектная; сбор и корректировка технических условий; проектная; подготовка строительной площадки с отселением жителей сносимых домов; строительство и сдача объекта в эксплуатацию. Под термином «Общество» - Открытое акционерное общество «Девелопер», а под «Инвестором» будет подразумеваться Департамент городского заказа капитального строительства города Москвы.

Основной задачей Службы Технического Заказчика будет решение комплекса мероприятий по  обеспечению совместно с другими участниками реализации инвестиционного проекта ввода в эксплуатацию данного жилого комплекса.

Мой 13-ти летний опыт работы в области организации строительства в различных Службах Заказчика строительства Москвы и Московской области позволяет мне обеспечить оперативность и надежность выполнения всех этапов строительного производства и решать самые сложные и нестандартные вопросы в кратчайшие сроки и с высоким качеством исполнения. Мой опыт и личные связи позволяют оперативно решать вопросы с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами.

Создаваемая Служба технического заказчика будет обеспечивать подготовку и предоставление данных в области финансирования, учета, отчетности и аудита.

Служба технического заказчика:

1.      Ведёт совместно с подразделениями «Общества» бухгалтерский, оперативный и статистический учёт, составляет и представляет отчётность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с "Инвестором" об использовании выделяемых на строительство средств;

2.      контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

3.      устанавливает по согласованию с подрядчиками условия промежуточных платежей и окончательного расчёта за выполненные работы и оказанные услуги;

4.      представляет ежедневную информацию о ходе строительства;

5.      проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых "Инвестором" ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

6.      даёт разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам, относящимся к их компетенции;

7.      составляет и утверждает у "Общества" смету расходов на выполнение функций и иных работ, выполняемых службой "Технического заказчика" по договору с "Обществом", по каждому кварталу строительства или на календарный год;

8.      участвует в освидетельствовании объекта или части его, подлежащей консервации, в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также оценке их технического состояния при возобновлении работ;

9.      извещает, по указанию «Общества», органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

10.  осуществляет контроль за исполнением подрядчиками предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шеф монтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов;

На всех этапах, начиная с подготовки пакета ИРД и решения вопросов обременения, от разработки проектной документации до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, Служба технического заказчика будет обеспечивать в полном объёме реализацию данного инвестиционного проекта.

В связи с выходом распоряжения Правительства Москвы от хх.хх.2008 № хххх-РП, с утверждением проекта планировки территории, одобрением предпроектного предложения Регламентной комиссией у Главного архитектора города и выпуском АРИ № А-хххх/хх от хх.хх.07, Служба технического заказчика Общества обеспечит выполнение следующих работ, входящих в её компетенцию:

Получение технических условий на присоединение к городским инженерным сетям:

1.       водоснабжение и канализация;

2.       электроснабжение;

3.       отопление;

4.       водосток;

5.       телефонизация и компьютерные сети;

6.       другие сети,

а также, подготавливает:

7.        Заключение по инженерному обеспечению объекта, содержащие описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект;

8.        Эскиз №2 к Заключению по инженерному обеспечению объекта — отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям;

9.        Усредненные технические условия присоединения — расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города. 

Осуществляет выбор проектных и изыскательских организаций и заключает с ними договора на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ. Готовит совместно с проектно-изыскательскими организациями исходные данные и задание на проектирование, которое Служба технического заказчика Общества согласовывает с Префектурой, Москомархитектурой и другими организациями.

Перечень основных требований, которые должны быть указаны в задании на проектирование:

  1. Общие данные:
    bullet Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы;
    bullet Сведения об участке и планировочные решения;
    bullet Назначение проектируемого объекта с выделением функциональных зон;
    bullet Сроки начала и окончания строительства;
    bullet Источники финансирования строительства;
    bullet Стадийность проектирования;
  2. Основные требования к проектным решениям:
    bullet Генплан, благоустройство;
    bullet Архитектурно-планировочные решения;
    bullet Конструктивные решения;
    bullet Технологические решения и инженерное оборудование;
    bullet Внутренние инженерные системы и оборудование;
    bullet Наружные инженерные коммуникации, необходимость перекладки городских сетей;
    bullet Энергосберегающие мероприятия.
  3. Дополнительные требования:
    bullet Необходимость выполнения проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, интерьеров;
    bullet Необходимость выполнения в нескольких вариантах, для последующего выбора и утверждения «Обществом»;
    bullet Требования по разработке защитных сооружений по заключению ГО ЧС;
    bullet Том проекта по сносу существующих зданий на территории строительства.

Работа с проектными организациями для своевременного внесения изменений в проект и координации работ по срокам. Рассмотрение  полученной проектной  документации в части её комплектности, соответствия  СНиПам и техническим условиям. Служба технического заказчика Общества организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации:

  1. согласование разделов проекта с городскими службами
  2. согласование комплекта документации в органах архитектуры, экспертизы и, при необходимости, в Федеральной экспертизе
  3. получение разрешения на строительство в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН)
  4. организация согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям органов экспертизы

Для сокращения издержек и  сроков реализации ОАО «Девелопер»  инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом  (адрес в г. Москве) Служба технического заказчика Общества проводит параллельно с проектированием проводит работы:

  1. организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;
  2. определяет предметы конкурсов, составляет план проведения возможных конкурсов по размещению подрядов на выполнение работ, заказов на поставку товаров, оказание услуг в строительстве, несёт все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его этапах.
  3. готовит предложение "Обществу" по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;
  4. разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий контрактов подрядных договоров и другие разделы конкурсной документации;
  5. публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения к участию в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, приём заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса;
  6. определяет, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых возложена на Общество;
  7. получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения на использование земельного участка для строительства;
  8. получает в установленном порядке разрешение на производство строительно-монтажных работ;
  9. получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;
  10. определяет, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков;

В области подготовки и использования площадки строительства:

  1. оформляет документы по отводу земельного участка под производство строительно-монтажных работ;
  2. получает разрешение соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме, в период проведения строительно-монтажных работ, действующих коммуникаций, источников тепло-, водо-, и энергоснабжения;
  3. получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий метро, в полосе отвода автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;
  4. оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, кустарников, насаждений;
  5. определяет объёмы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;
  6. создаёт геодезическую разбивочную основу для строительства;
  7. выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;
  8. обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений;
  9. организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

В связи с наличием обременения по отселению и сносу 3-х кирпичных жилых зданий (жилая= 9988 м2), отселение жителей необходимо закончить к моменту получения разрешения на строительство и информирования Госстройнадзора о начале строительства. Для сноса 3-х зданий и освобождения стройплощадки от мешающих сооружений на основании разработанного тома Проекта необходимо оформление отдельного ордера на производство работ по сносу здания. Для получения данного ордера Служба технического заказчика готовит:

  1. Стройгенплан с согласованиями:

- ОПС

- УГИБДД

- Мосгортранс (при выходе на проезжую часть, переносе растяжек, остановочных павильонов)

- АПУ

- Префектура района, Управа района, ДЕЗ, Муниципалитет.

- Эксплуатирующие организации.

  1. Порубочный билет, разрешение на пересадку деревьев департамента ПиООС.
  2. Разрешение ГУП ППДЦ «Информстройсервис» на перемещение отходов строительства и сноса.
  3. Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса.
  4. Договор аренды земли.
  5. Постановление Правительства (№ разрешения) на строительство.
  6. Разрешение Префекта на снос здания.
  7. Справки по отключению инженерных коммуникаций от эксплуатирующих организаций.
  8. Справки по отселению жителей.
  9. Проект Организации Дорожного Движения, согласованный в Управе и УГИБДД.

Проект Производства Работ, согласованный в Управе, ДЕЗ, Мосгортранс (при выходе на проезжую часть, переносе растяжек, остановочных павильонов)

  1. Договор подряда с организацией, производящей снос, лицензия подрядчика.
  2. Лицензия технического заказчика на выполнение функций заказчика.
  3. Юридические и банковские реквизиты «Общества» (Учётные карточки).
  4. Заявка на получение ордера.
  5. График производства работ.

Перед получением разрешения на строительство Служба технического заказчика организовывает в своей структуре группу технического надзора, которая будет осуществлять  в период строительства:

1.       проверку соответствия состава и объемов работ проектной и исполнительной документации,

2.       проверку соответствия качества применяемых в ходе строительства материалов и оборудования требованиям проектной документации и сертификатам на материалы и оборудование,

3.       контроль качества и своевременности составления  исполнительной документации и организацией ее хранения,

4.       контроль состояния и деформаций зданий и сооружений в зоне влияния строительства,

5.       организацию экспертизы работ и материалов на соответствие требованиям СНиП, техническим регламентам и заявленным в сертификатах характеристикам,

6.       выдачу предписаний о приостановке работ и исправлении дефектов, а так же предъявление виновной стороне установленных договором санкций при обнаружении отступлений от проекта, использовании материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ПСД, СНиП, ТУ и прочим требованиям.

В области организации строительства жилого комплекса, контроля и надзора за его ходом Служба технического заказчика Общества:

1.      от имени "Общества" осуществляет контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимает скрытые и законченные работы (с подписанием Акта скрытых работ), проводит фотофиксацию;

2.      регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

3.      получает разрешения на выполнение строительно-монтажных работ;

4.      осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

5.      создаёт и передаёт строительной организации геодезическую разбивочную основу;

6.      принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи её под строительство объекта;

7.      сообщает подрядчикам установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

8.      передаёт подрядчикам в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с «Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации»;

9.      утверждает графики выполнения проектных и строительно-монтажных работ;

10.  согласовывает подрядчикам перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

11.  проверяет наличие необходимых лицензий у исполнителей работ и сертификатов на материалы у поставщиков;

12.  осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную подготовку и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых возложена на Общество;

13.  принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шеф монтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ;

14.  устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчикам;

15.  дает указания подрядчикам о конкретном составе приёмо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

16.  осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объёма, стоимости и качества работ проектам, сметным расчётам и договорным ценам; строительным нормам и правилам на производство и приёмку этих работ;

17.  контролирует выполнение графика производства работ;

18.  принимает от подрядчиков законченные работы в соответствии с условиями договоров подряда;

19.  производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку ответственных конструкций;

20.  в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

21.  при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, даёт предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

22.  по согласованию с "Обществом" принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;

23.  принимает от подрядчиков законсервированный объект, или часть его, организует охрану материальных ценностей;

24.  заключает договора и организует выполнение шеф-монтажных и пусконаладочных работ;

25.  организует приёмку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

26.  представляет документы, необходимые для приёмки объекта в эксплуатацию;  

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Служба технического заказчика от имени Общества обращается с заявлением в  Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН),  прикладывая к заявлению следующие документы:

1.      Документы на земельный участок.

2.      Градостроительный план земельного участка.

3.      Разрешение на строительство.

4.      Акт приемки объекта.

5.      Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство;

6.      Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

7.      Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.  

27.  после приёмки объекта в эксплуатацию передаёт "Инвестору" (Правительству Москвы) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

28.  принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и передаёт их исполнителям (поставщикам), в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам подрядов на строительство объекта. 

Приведенный перечень не является исчерпывающим. После ознакомления со всей документацией и уточнения особенностей проекта содержание работы, проводимых создаваемой Служба технического заказчика Общества, может несколько изменяться.

Прошу учесть, что для облегчения сдачи объекта комиссии и ввода его в эксплуатацию целесообразно было бы создать временную эксплуатирующую организацию, которая, впоследствии, передаст жилой высотный комплекс  переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом  местной эксплуатирующей организации. Но, это вопрос взаимодействия «Общества» и «Инвестора».

Для осуществления своих функций Служба технического заказчика Общества должна состоять из 5 человек:

  1.  Руководитель Службы технического заказчика – отвечает за: организацию реализации инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом. Руководство разработкой плана строительства, плана ввода в эксплуатацию объекта строительства. Принятие меры по своевременному заключению хозяйственных и финансовых договоров с подрядными организациями на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, с предприятиями - на приобретение материалов и оборудования. Слежение за исполнением контрагентами обязательств по договорам, участие в составлении претензий при ненадлежащем исполнении обязательств.
    Обеспечение наличие всей необходимой информации для разработки проектно-
    сметной документации и материалов по объектам строительства.
    Обеспечение контроля за соблюдением требований законодательства об охране
    окружающей среды, а также технического надзора и контроля за сроками и качеством выполнения всех строительно-монтажных и других строительных работ, за их соответствием утвержденной проектно-сметной документации, строительным нормам, правилам, стандартам и техническим условиям, нормам техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты, требованиям организации труда. Согласование с органами, осуществляющими технический надзор, вопросы, связанные
    с установкой, испытанием и регистрацией оборудования на строительных площадках.
    Контроль расходования средств, выделенных на приобретение оборудования и
    строительных материалов, соблюдение правил хранения и качество консервации оборудования и строительных материалов. Проведение работы по сдаче, приемке и вводу в эксплуатацию жилого комплекса. Содействие реализации предложений,
    уменьшающих стоимость и сокращающих сроки строительства, сокращению сроков окупаемости капитальных вложений (без снижения прочности конструкций и ухудшения качества строительных работ) и т.д.
  2. Секретарь проекта – отвечает за: ведение делопроизводства (подготовка документов, переписка, учёт документов, архив)
  3. Сметчик - отвечает за: составление смет на общестроительные, ремонтные, сантехнические (водопровод, канализация, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция) работы, электромонтажные работы, монтаж оборудования. Составление актов выполненных работ по форме КС-2, КС-3. Работа с нормативной базой МТСН 81-98, 1984г, ГЭСН-2001, ФЕР-2001, ТЕР-2001, МТСН 81-98. Сметные расчеты в ценах 1984 и 2001 года, базисно-индексный, ресурсный метод.  Знать сметный расчёт: электрика силовая, сети связи и сигнализации, ОПС, наружные сети 0.4 кВ, 10 кВ монтаж электрооборудования, электроосвещение, пусконаладка, отопление, канализация, водоснабжение, водоотведение, дизель-генераторые установки, СКД, автоматические шлагбаумы, общестроительные работы, СКС, ВОЛС и т.д.  Особо: разбираться в составлении смет на проектные работы.
  4. Инженер технического надзора (вводится в штат перед получением разрешения на строительство, наличие его (или договора с ним) требуется для получения самого разрешения на строительство ГАСН  и,  который будет осуществлять технадзор  в период строительства) – отвечает за: осуществления функций технического надзора при ведении строительно-монтажных работ на объекте, контроль соответствие выполненных работ техническим нормам и правилам, контроль качества используемых материалов, работа с инспектирующими органами, прием актов выполненных работ, организация и проведение сдачи-приемки и ввода объекта в эксплуатацию.
  5. Управляющий проектом – отвечает за:  анализ и планирование бюджета, хода, и сроков реализации проекта (анализ бизнес-плана, составление графиков финансирования, работ, составление и обоснование бюджета). формирование и расчёт ТЭО, формирование бюджета, контроль постатейного расхода бюджета, контроль своевременных платежей контрагентам. Контроль финансовых потоков, финансовая отчетность, подсчет прибыльности с учетом налогового законодательства, срока окупаемости проекта. Контроль проектирования, выполнения работ, организация взаимодействия подрядных организаций, тендер. Взаимодействие с гор. структурами как официальный представитель компании (Префектуры, управы, МГЭ, гор. службы, ИГАСН). Курирование строительно-монтажных работ на объекте до сдачи в эксплуатацию, составление технического задания, участие в проектировании, проведение тендера на выбор подрядчиков, составление графика производства работ и его контроль.  Сбор исходно-разрешительной документации по проекту. Получение технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям. Взаимодействие с проектными организациями (заключение договоров на проектирование, подготовка ТЗ на проектирование, анализ проектной документации). Согласование проектной документации с государственными и надзорными органами. Получение заключения ГАСН и передача объектов в эксплуатацию.  

Под моим руководством, создаваемая в структуре «Общества», Служба технического заказчика сможет выполнить свои функции и завершить реализацию инвестиционного проекта строительства жилого высотного комплекса переменной этажности с подземным гаражом и встроено-пристроенным комплексом  (адрес в г. Москве) в отведённый срок.  Обладая широкими знаниями и умениями  в области проектирования, ведения авторского надзора, строительства, инженерного обеспечения и, как уже было сказано выше, моим 13-ти летним опытом  работы в области организации строительства, смею утверждать, что реализация данного проекта при своевременном финансировании продлиться около двух с половиной или трёх лет. С моей точки зрения самыми сложными вопросами будут являться вопросы отселения жителей сносимых домов и вопросы проектирования и согласования Проекта. Т.к. инвестором выступает Правительство Москвы, то вопросы отселения лягут на плечи муниципальных органов. А мой опыт и личные связи позволяют оперативно решить вопросы проектирования и экспертизы с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами.

Также прошу отметить, что бухгалтерские проводки и оформление 08 счёта не входят в число задач Службы технического заказчика и полностью ложатся в обязанности соответствующих подразделений «Общества»-«Девелопера». При этом специалисты создаваемой Службы технического заказчика своевременно и полностью предоставляют всю необходимую или запрашиваемую информацию, сведения, документацию подразделениям «Общества».

В связи с этим, по моему опыту, стоимость выполнения работ Службой технического заказчика с осуществлением технического надзора за строительством составит 3% (три процента) на этапе строительства Объекта от стоимости выполненных и подтвержденных актами приемки строительно-монтажных работ в текущем уровне цен, в том числе НДС 18 %, составляющих сумму затрат сводного сметного расчета Объекта. Под стоимостью в настоящем пункте понимается стоимость работ, указанная в подписанных Инвестором актах приемки выполненных работ (акты формы КС-2 и справки формы КС-3) по договорам, заключенным в процессе реализации стадии строительства инвестиционного проекта. При этом Инвестор самостоятельно или Общество (в зависимости от договорной формы взаимоотношений между ними, мне пока не известной)  оплачивает счета за выдачу технических условий эксплуатирующими службами города, разрешений и согласований в государственных надзорных организациях, а также за оформление различной документации, связанной со строительством Объекта и вводом его в эксплуатацию.

Данные стоимостные показатели соответствуют  аналогичным показателям отдельных частных фирм, выполняющих функции Служб полного заказчика или технического,  в 2008 году на объектах в СВАО и ЦАО г. Москвы, Балашихе, Щёлково, Электростали. Эти фирмы либо я возглавлял, либо они находились у меня на подряде. В случае необходимости ведения 08 счёта стоимость выполнения работ Службой технического заказчика с осуществлением технического надзора за строительством возрастала до 4-4,5 % (от четырёх до четырёх с половиной  процента) на всех этапах реализации инвестиционного проекта от стоимости выполненных работ.

Из-за ограниченности представленной информации (см. приложение №1) и сжатых сроков представления данного предложения, полноценного Технико-Экономического Обоснования сделать не представилось мне возможным.

Но, некоторые стоимостные вопросы возможно определить:

  1. получение и согласование  проектной документации на снос 3-х кирпичных жилых зданий (жилая= 9988 м2) и утилизации отходов – наиболее дешёвый вариант из двух рассмотренных (срок подготовки и согласования проекта сноса и утилизации составил 5 (пять) месяцев)

 

 

Стоимость

№/№

Наименование документации

рубли

1

Разработка стройгенплана

250 000

2

Согласование стройгенплана с:

 

 

Управой  района

45 000

 

АПУ

60 000

 

ЦГСЭ

45 000

 

Госпожнадзор

45 000

 

Префектура

45 000

 

УГИБДД

40 000

 

МГТС

40 000

 

ОПС

50 000

 

Работа по  замечаниям ОПС и получение заключения

55 000

 

Мосгортранс

65 000

 

ГПЭХ (энергохозяйство)

65 000

2

Проект производства работ

140 000

Согласование  с городскими службами

60 000

3

Проект организации движения согласованный с УГИБДД

120 000

4*

Технологический регламент

185 000

4а*

Разрешение на перемещение отходов

45 000

5

Технические условия на отключение:

 

 

Мосэнерго

140 000

 

Канализация

25 000

 

Радио

25 000

 

МКС

25 000

 

Телевидение

25 000

6

Порубочный билет

150 000

7

Открытие ордера в :

 

 

Управе района

35 000

 

УГИБДД

35 000

 

Муниципалитет

 

 

АТИ рабочая группа

35 000

8

Итого

1 850 000

 

Примечание:* Корректировка стоимости документа после получения офицального счета

 

  1. стоимость проектных работ – средний вариант из трёх рассмотренных по стоимости без сроков по Сборнику цен на проектные и изыскательские работы для строительства:

 

Жилые дома

Общая площадь объекта

63000 m2

Стадия проектирования

проектирование с нуля до стадии Рабочий проект

Площадь защищаемая автоматической системой пожаротушения 

11500 m2

Расчет стоимости проектных работ по внутренним системам

Разделы внутренних инженерных систем

Стоимость в EURO ( в т.ч. НДС )

Архитектура

567000

Конструктив

357210

Отопление

51'030

Вентиляция

61'236

Дымоудаление

 

Кондиционирование

56'433

Водопровод и канализация

61'236

Электрооборудование и освещение

107163

Система сприклерного пожаротушения

10'415

Управление и автоматизация инженерными системами

91'854

Противопожарная автоматика

15'309

Автоматизированная система учета расхода электроэнергии

Стоимость проектных работ системы АСУЭ указана ориентировочно и требует уточнения в соответствии с Техническими Условиями на учет электроэнергии

16'585

Слабые токи (система телевидения, телефонии, радиотрансляционная сеть)

25'515

Структурированная кабельная сеть

45'927

Охранная сигнализация

20'412

Пожарная сигнализация

20'412

Система оповещения людей о пожаре

20'412

 

 

итого по предложению:

1' 527'849 €

 

 

Удельная стоимость проектирования:

24.3 €/m2

 Более детальные цифры финансирования и затрат по проекту могут быть определены мною только после изучения предпроектной документации.

___________________________________________________

На этом моё первоначальное предложение по созданию Службы технического заказчика было закончено. В процессе дальнейшей работы, переговоров и согласований перечень вышеизложенных работ Службы технического заказчика был откорректирован и изменён в сторону передачи части работ по согласованию Городу (инвестору).

К сожалению, я не стал руководителем этой Службы технического заказчика из-за некоторых разногласий))

Но, оказывал в течение года руководству инвестиционной компании консультационные услуги  по организации взаимодействия Инвестора, технического заказчика и ген. подрядчика. И наше сотрудничество было взаимовыгодным.

Особое внимание прошу обратить на то, что структура и функции данного отдела «Служба заказчика» определялись существовавшими на 2008 год законами и нормами. В нынешних обстоятельствах, с действующими по приказам №№ 274, 480, 624 и новым готовящемся безномерным приказом, СРО и изменённой экспертной деятельностью Главков (ГлаАПУ) в области введения в деятельность негосударственной экспертизы, структура отдела «Служба заказчика» не претерпит существенных изменений. Но изменится её функции, вид деятельности и задачи, в плане выполнения указаний «Инвестора».

 

 Алексей Кулаков, генеральный директор компании «ИнПроМен»

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

вверх страницы

 

  Яндекс цитирования      

 

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

 

 

 

Best IE5 1024 X 768

 

Март 2, 2017

 

Идея: Алексей Кулаков

Реализация: Анастасия Кулакова